火狐体育登入客户端-火狐体育网官方下载

　　直到今天，说起这场业主们和开发商、物业对决，最终取得了阶段性胜利的“战役”时，珠光御景业主代表李先生都有种难以言喻的激动。事实上，不仅是李先生，对于珠光御景所有已经收房的业主来说，这都是一次难忘的经历。

　　“公布这段经历，就是想让更多的业主能够知道，只要掌握足够的证据，并做到沟通时有理有据有节，那么很多事情最后一定都可以得到解决。”3月10日，李先生告诉时代周报记者。

　　在这次维权活动中，有100多名业主直接参与其中。不得不说，珠光御景的开发商，北京珠光御景房地产开发有限公司以及小区物业─北京珠光物业有限公司面对这场维权行为，认真听取业主的意见，并及时给出解决方案，化解矛盾，也是维权取得成功的一个很重要的原因。

　　谈及到当初购买珠光御景的房子，李先生表示纯属偶然。当时他是陪同朋友一起看这个小区的房子，觉得这个小区未来配套设施及周边环境都会不错，特别是看到小区及其周边整体规划图之后，便萌生了自己也要在这里购买住房的念头。

　　2013年底，珠光御景小区9号地开始交房。李先生清楚地记得，自己收房的时候已经快到12月底了。

　　“冬天装修不好，加上又临近春节，所以很多业主都把装修的事情推后了。”李先生说，随着春节的结束，他开始着手准备装修，但他却遇到了一个问题─装修难。“一是装修人员的审批难，二是涉及到费用高，三服务差。”于是，李先生将这个情况反馈到群里以后，发现已经收房的业主们遇到的问题都一样，绝大多数业主认为物业对于业主装修的要求存在很多不合规、不合理的地方，而且物业自身也存在很多问题需要更正和改进。

　　早在收房前，小区的诸多业主就通过QQ、论坛等方式提前认识了，珠光御景最大的QQ群里，业主人数已经超过了500人。

　　由于大家平时在QQ群中经常交流，所以，这些问题很快就汇总到一起。大家一合计，决定先汇总问题，搜集证据，然后开始维权，“这样的事情只能大家团结，才好做。”

　　很快大家又推选出了几名热心的业主作为代表，并授权他们对大家反映的有关物业不合规、不合理的事情做调查。

　　李先生也是被推选出的业主代表其中之一，据他回忆，那些天，一有空就往小区跑，把发现的问题记录并拍照，几天后，大家把各自发现的问题汇总后，发到了群里，征得大多数业主同意后，以珠光御景临时业主委员会的名义制定了一份书。

　　在这份18页的书中，李先生等业主在开头的地方写道：“珠光御景小区已于12月31日左右完成了9号地商品房及9号地与10号地限价房交房工作，10号地也将在今年交房。但自交房以来，珠光御景小区业主发现小区在开发商配套方面和物业公司服务方面存在较为严重的问题，设置了诸多的人为矛盾和障碍，给业主装修和日常生活带来极大的干扰，造成了极其恶劣的社会影响。现经过业主讨论，我们提出以下问题，请开发商和物业公司一并解决。”

　　为了让此次维权活动能够顺利进行，在约定好活动日期的前三天，业主派代表告知了物业公司，他们希望珠光集团的高管或者是法定授权人能够到达现场。

　　2月23日是约定好的维权日期，据李先生回忆，当天去参加沟通会的业主超过了100名，但现场秩序井然，没有人吵闹喧哗。珠光集团高层领导在得知此事之后也非常重视，并希望能更好地为业主解决更多的问题，因此由珠光集团北京地区高管牵头成立了应急响应小组，对于小区业主的要求及时给予回应，并约定日期召开由物业负责人和业主代表参加的专题协商会。

　　会上，业主代表与物业就物业管理服务和装修问题主要谈了以下几个方面：1.门区开放及内部建设问题;2.装修审批及审批时限问题;3.搬运材料及车辆出入问题;4.物业管理费及装修保证金问题;5.配套设施及服务提升的问题;6.通讯运营商进小区的问题;7.9号地和10号地之间路段归属及使用的问题;8.施工人员及施工许可证的问题等。

　　针对业主的质疑，物业公司决定在9号地、10号地限价房区域开通已有大门，开放时间定为早7点到晚7点。在5个工作日之内开放9号地、10号地限价房大门，允许载货车辆进入，限制车型为封闭货车、金杯车、面包车、特种作业车(包含急救车、灭火车、工程车等)。但进入的车辆限制货物重量为2吨以下，单次进入小区的装卸货滞留的时间只允许1个小时，进入小区的车辆必须接受物业有关人员的指挥。

　　关于装修备案手续与时限过长的问题。物业的解释是，物业公司的权限只是备案，不是审批。对于计划简装(未涉及改水改电、承重墙)自装修的业主，物业承诺简化备案手续，可不再给物业提供电路图、水路图、燃气图等，以缩短备案时间。

　　备案在2个工作日内完成，并及时通知业主。若2个工作日后，业主没有接到相关通知，业主可自行前往物业公司服务中心前台领取相关材料。备案中出现问题时，须以电话通知或书面形式一次性完整告知业主(书面形式接收地址与业主进行沟通)。

　　对于计划精装(涉及改水电、承重墙)装修的业主，物业同样应简化备案手续，缩短备案时间，减少备案障碍。拟定为3个工作日内完成，并通知业主。

　　“其实物业也不是所有的要求都无条件答应。”李先生说，比如物业明确表态，简装及自装的业主，除结构改动、承重墙改动、防水工程改动、外门或窗改内外以外、其他装修均取消对装修公司的资质要求。门对门邻居相互沟通并签订书面意见均表示同意情况下，业主可以改变入户门朝向。

　　关于搬运东西问题，物业同意解决方案：业主可以将除火药等危险品之外的自己物品拉入房中，装运物品为装修材料时，如未办理装修备案手续，只需在大门登记，物业应在15分钟内完成检查及登记，超过15分钟业主及物品可直接进入。在等待过程中，业主车辆应配合管理，不阻碍其他车辆进出。

　　对当前服务状态是否达到三级物业服务标准的问题，物业同意公示相关员工的职责任务，以便于业主监督。“物业承认，当时没有进行相关工作人员的公示。”李先生说，但之后没有多久，物业就如约公示出了一些工作人员的姓名以及联系方式。3月9日，时代周报记者在珠光御景一栋楼的其中一个单元门口看到贴着一张A4的纸，上面是小区物业人员的照片、姓名以及联系电话。

　　李先生说，当时业主与物业一个主要的矛盾是，业主认为装修垃圾清运费收取标准过高。在这一点上，物业指出，装修垃圾清运费为代收项，有协议备案。业主可暂时按2元/平方米预付装修垃圾清运费，直至双方达成一致意见。业主也可以自行选择委托物业公司清运或者自行委托有资质单位安排清运。

　　对于装修保证金收取标准过高的说法，物业的意思是，装修保证金作为保障业主利益，避免装修单位野蛮施工、损坏公共设施或其他业主利益的行为。

　　“现在的气氛比较和谐。”李先生说，物业公司一直比较积极地在听取小区业主的意见和建议，“也能看出，他们对存在问题进行了详细问询和研究。”

　　就在维权活动的那个周末，物业公司就以张贴通知的形式对业主提出的系列问题进行了反馈，对业主的意见和建议给予了详细的答复，并接受了业主提出的合理要求。对于涉及开发商事项的相关内容，物业也积极与开发商进行了协调。

　　“我觉得很成功，整个维权过程大家都非常的冷静，沟通渠道也很畅通。”李先生说，总体来说，业主90%以上的要求得到了妥善的解决，大家都挺满意的。

　　花费四五百万在广州市区黄金地段购房，入住后却发现开发商承诺的精装修房出现各种质量问题，开发商非但不予整改，还由物业来欺瞒恐吓，这让淘金家园楼盘三期的业主气愤不已。

　　日前，时代周报记者收到淘金家园三期数百位业主的投诉，了解到淘金家园三期共约700户业主，已有500户业主收楼。已收楼的业主大都发现房屋有严重的质量问题，包括漏水、墙裂、装修质量差、水管漏水等，而且开发商以业主已经收楼为由拒不整改。

　　对于业主反映的收楼质量和开发商拒不整改问题，时代周报记者致电开发商销售部段经理，她认为淘金家园三期项目政府都已经合格验收了，相关手续非常齐全，房屋质量不存在问题。业主对于装修瑕疵提出的问题，是每个人的角度和喜好不同造成的。而业主提出的整改拖延的问题也是双方的沟通问题。

　　“本来准备直接住的，收楼的时候一看就知道不可能。敲砖的人说，家的活真轻松啊，随便一敲就哗啦一声全下来了。我请的那些装修工都说开发商太差了，材料假人工差。” 淘金家园C5-2的一位业主告诉时代周报记者：“我重新做厨房，包括打墙贴瓷砖做橱柜总共花了几万块。”

　　“我收楼一个星期，多次打电话给管理处。他们拖拖拉拉搞了好几天就补了几处灰，地板下都是空的，走下去地板能弹起来。业主只有接受质量问题或者重新搞装修这两个选择。”另一位业主告诉时代周报记者。

　　时代周报记者在淘金家园三期业主的新家中，发现房屋质量确实存在诸多问题。多位业主出现了水管漏水、墙裂、厨房厕所墙砖空鼓、房间门关不上、铝合金门窗防水封条断裂、墙身肉眼可见不平整等。

　　时代周报记者以客户身份参观样板房，甚至在29楼的样板房也发现屋顶出现墙裂。而销售人员并不避讳地说：“房屋质量确实存在很多问题!”

　　而另外一个业主们集中反映的问题是开发商关系户在楼顶违建。而据业主反映，之前广州电视台已对楼顶违建进行过曝光，开发商迫于压力已经拆除了违建的外墙，但目前还没拆除完。

　　“淘金家园一期、二期开发的楼盘已经卖了10年，这里地理位置绝佳，还有一流的学位资源，本以为不会有什么问题。”一位业主告诉时代周报记者。

　　“很多业主意见非常大，和开发商交涉，然而开发商拒不整改，理由是已经通过了政府有关部门的验收，装修问题是个人喜好!”一位业主告诉时代周报记者。

　　而知情人告诉时代周报记者，之所以淘金家园出现种种质量问题，主要原因是开发商实力不足，且不重视质量和品牌，出现问题也不能妥善解决。

　　“淘金家园项目用地原来是东山三建公司的旧厂房和仓库。淘金家园的开发商华鸿房地产开发有限公司(以下简称“华鸿地产” )的前身是茂名电白一家建筑施工企业，后来与一家香港房地产公司合资成立了华鸿地产。华鸿地产很早就拿到了这块地，但因为实力不强，所以分期开发。而建筑和物业管理用的人很多都是一个村的。”知情人告诉时代周报记者。

　　公开资料显示，华鸿地产1996年成立，为港资企业，注册资金为40584万元人民币，在广州、深圳、茂名等城市均有项目。广州“淘金家园”是其最主要的开发项目。该小区占地面积9万平方米，总建筑面积29.8万平方米，总投资额人民币约13亿元，分四期完成建设。目前一期、二期、三期开发工程已售磬并交付使用。

　　而时代周报记者在现场看到，淘金家园四期正在建设中，项目主体已经封顶。而销售人员告诉时代周报记者，具体销售时间尚未确定。

　　“与开发商签订的购房合同规定用高级复合地板，但实际上高级很难界定。装修问题很难和开发商去扯皮，很多业主也就收楼了。” 业主向时代周报记者展示的购房合同是开发商提供的格式合同，装修部分写得非常含糊。

　　对此，时代周报记者咨询了广州房地产律师李永快。李永快律师表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)对于房屋买卖质量纠纷是有明确规定的。解释有明确的条文规定应该怎么维权，只要业主能举证证明房屋有质量问题就能胜诉，业主们关键的问题是如何举证。

　　业主在收楼过程中出现的空鼓和漏水，不用特别约定，就是存在质量问题。业主可以书面告知发展商，拒绝收楼。最好是找一个有资质的检验机构进行检验， 寻找足够的证据。

　　一旦发生质量问题但业主已经入住，那就视为质量是合格的。这是非常重要的一点。所以业主如果有耐心去打这个官司，首先就是要举证，其次就是不能收楼。如果消费者又想打官司，又想收楼，这就是自相矛盾了，所以消费者有道理却又不想打官司，就应该坚持不收楼，道理就在于此。业主已经入住再打这个官司，难度就非常大。

　　2月的某一天，李小姐对时代周报记者说，“不管别人怎样，我一定要坚持到底。”她所坚持的，是关于自己所购房屋延迟交楼应该获得的违约金。

　　按照时代周报记者所获得的购房合同显示，李小姐的房屋交楼时间应该为2013年5月30日，但是实际情况却是开发商并没有在这天交楼。李小姐给时代周报的描述是，开发商并没有取得《建设工程竣工验收备案表》，而且房屋的建设并不具备交楼标准。“很多业主的房子屋顶都掉了一大片，门也是烂的，水电一开始都没有搞好。”

　　对于这一说法，中村房地产开发有限公司总经理陈韬表示并不能接受。陈韬在接受时代周报记者采访时表示，购房合同补充协议里面有规定，如果在交楼过程中存在不可抗拒情形，则开发商可以延迟交楼。

　　李小姐购买的房子位于猎德大桥不远处的星品轩，为2012年购入，开发商为中村房地产开发有限公司。据李小姐给时代周报提供的购房合同显示，她所购买的房屋属于该楼盘的三期。从2012年2月份就开始到处看楼的李小姐，在经过了海量看房之后，看上了地理位置与房屋结构都不错的星品轩。“我当时一直在看二手房，后来有中介给我推荐星品轩，我去看了样板房，觉得不错，而且有错层，就决定买了。”而这个决定，让李小姐和三期的部分业主，开始走上了维权之路。

　　一切事情的起因，皆和星品轩的延期交楼有关。但是陈韬在接受时代周报记者采访时说：“第三期之所以会延迟交楼，就是因为在第三期相应的配套建设过程中，前面两期的业主严重阻扰，同时小区附近有一个垃圾站问题，我们也没有和相关部门协调好处理方法。”据陈韬的描述，在交楼日期之前，公司已经将具体的情况通过书面的形式发放到了所有的业主当中。

　　不能按时交楼已经是一个不争的事实，而让业主与开发商双方对簿公堂的，则是合同中关于延迟交楼的赔偿条款。根据购房合同来看，主合同没有问题，所以双方的争论都集中在了补充协议当中。

　　时代周报记者就此合同咨询相关法律专业人士，对方表示，“补充协议存在诸多不合理之处，也就是所谓的霸王条款。”其中让对簿双方揪扯不清的，包括赔偿标准及交楼标准的描述。补充协议中明确表示，乙方(也就是业主)同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房大交房条件，与此同时，如果开发商存在延迟交楼，无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，开发商支付违约金的标准从原来的每日总房价款的0.05%改为0.01%，且限定最高赔付款不超过总房价的5%。

　　按照上述两个关键的补充条款，李小姐显然在购房时并没有太在意，当延迟交楼问题真正发生时，她觉得开发商所规定的补充协议太过荒诞。因此她联合几个业主共同将开发商告上法庭，要求将延迟交楼赔偿提高至0.026%，且不以总房价款的5%为上限。同时对于房屋存在的质量问题，必须彻底修复到位。

　　“精装修房，我不敢保证100%没有问题，但是从目前的情况来看，部分业主并不是想要解决问题，而是在无理取闹，是想要获得更多的赔偿。”陈韬表示，本来所有问题都可以在合同的框架范围内坐下来谈，但是赔偿的标准不可能超出合同规定的范畴。除此之外他还透露，在一审判决之后，公司已经上诉并且同时起诉部分业主，“现在已经没有什么好谈的了，一切等法院审理之后再说。”

　　广东广之洲律师事务所律师王美舟在接受时代周报记者采访时认为：“从本案来看，最主要的还是集中在购房合同的补充协议当中。首先从合同本身来看，补充协议在很大程度上存在倾向性，缺乏一定的公正性，对开发商的保护多过对于购房者的权益维护。但是很多购房者对于合同知识了解不多，往往就存在签订合同时随便一签了事，到真的出了问题之后，才发现合同里面有这么多的不利因素，不过那个时候就晚了。

　　就这个案件来看，补充协议里面对主合同存在多次更改。比如赔偿标准、交楼标准等，都是朝着有利于开发商的方向在制定。而按照现行的法律框架，合同签订即产生法律效应，因此很多情况下都是购房者吃亏。

　　因此，我觉得只有在源头上改变补充协议存在的意义，才能彻底杜绝此类事件的再次发生。首先相关部门在制定合同范本时，不要在主合同留下空白，以免留下不必要的麻烦。其次，应该规定补充协议只能做补充规定，而不能对主合同进行修改，如果出现补充协议与主合同冲突时，应该以主合同为准。”